Арендатор и коронавирус
Для арендаторов коммерческой недвижимости пока нет алгоритма  получения отсрочки, рассрочки или уменьшения коммунальных платежей. В случае, если коммунальные платежи напрямую зависят от  арендной платы (переменные расходы), то при отсрочке аренды и с коммунальными платежами удастся повременить. 
Ни арендаторы, ни собственники недвижимости не получили право на отсрочку или уменьшение платы за коммунальными платежами в связи с мерами, связанными с коронавирусной инфекцией. Однако, работа в данном направлении ведется и возможно, что в скором времени такое право появится.Правительство вправе до 1 января 2021 года установить особенности начисления пеней в случае не полностью исполненных обязательств по оплате коммунальных услуг за коммерческую недвижимость (ст. 18 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

Отдельные решения в этой области приняты на уровне субъектов РФ. Так например, в Красноярском крае, Ростовской, Нижегородской и Оренбургской областях. При этом характер и условия предоставляемых бизнесу послаблений разнятся от региона к региону. Где-то речь идет об отсрочке уплаты коммунальных платежей, где-то – об отмене пеней и штрафов.

«Чаще всего региональные власти только рекомендуют ресурсоснабжающим организациям и организациям связи предоставить бизнесу те или иные льготы. Однако на практике это работает очень плохо.  Положительное решение в данном случае будет напрямую зависеть от того, получит ли и в какой объеме конкретная ресурсоснабжающая организация государственную поддержку», – считает упрааляющий партер юридической компании «Юрведо» Скляров Алексей Сергеевич.

По его мнению, при отсутствии в том или ином регионе мер государственной поддержки в коммунальной сфере можно применять нормы Гражданского кодекса о форс-мажоре, однако в случае судебного разбирательства их применение маловероятно.

Таким образом, сейчас нет четкого механизма для отсрочки или уменьшения коммунальных платежей, но попытаться их получить все же стоит.

Как получить отсрочку оплаты коммунальных платежей

Согласно п. 1 ст. 19 № 98-ФЗ, арендатор вправе обратиться к арендодателю, а арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы в 2020 году. Расходы на содержание имущества, к которым относятся коммунальные платежи, не являются составляющей частью арендной платы. Исключение – если стороны прямо согласовали иное в договоре (ст. 616 ГК). В этих случаях размер арендной платы определяется в виде нескольких составляющих: базовой арендной платы (арендной платы в собственном смысле), операционных издержек арендодателя (страховок, налогов и сборов), коммунальных платежей.

Если коммунальные платежи составляют переменную часть арендной платы, то при получении отсрочки за оплату аренды арендатор также получит отсрочку уплаты коммунальных платежей.

«Иногда стороны заранее предусматривают в договоре последствия наступления просрочки в выплатах, в том числе в части газоснабжения, электроэнергии, водоснабжения и прочих выплат. Например, при просрочке арендной или коммунальной платы арендатору предоставляется отсрочка платежа за возмещение коммунальных услуг на условиях коммерческого кредита, что очень удобно, но дорого» – говорит Скляров Алексей Сергеевич.

Как уменьшить коммунальные платежи

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором аренды условия пользования (п. 4 ст. 614 ГК).

«Мы предполагаем, что эта норма по аналогии закона должна применяться и к коммунальным платежам даже в том случае, если их не включили в состав арендной платы. Мы напоминаем, что прямая обязанность арендодателя — обеспечение арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением», – считает Скляров Алексей Сергеевич.

Юридическое обслуживание бизнеса

+7 (499) 213-08-40

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.